Declararea apartamentului închiriat la ANAF: pașii și C168

Dacă închiriezi pe termen lung un apartament din patrimoniul personal, înregistrezi contractul la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare, cu formularul C168 („Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”; locațiunea este termenul din lege pentru închiriere) și cu o copie a contractului. Tot în 30 de zile înregistrezi orice modificare și încetarea lui. Obligația vine din art. 83 alin. (5) din Codul fiscal și nu are o amendă proprie, dar un contract neînregistrat nu este titlu executoriu, iar venitul descoperit de ANAF se impozitează cu dobânzi și penalități. Mai jos ai termenul, formularul, depunerea, riscurile, cazurile speciale și legătura cu Declarația unică. Informațiile sunt valabile la 6 octombrie 2026.

De ce există obligația și de unde vine

Statul cere înregistrarea ca să știe din prima lună cine închiriază, cui și cu ce chirie; din contractele înregistrate ANAF îți pregătește Declarația unică precompletată (OUG nr. 128/2024, art. III). Pentru tine, efectul direct vine din Codul civil: contractul scris și înregistrat la organul fiscal este titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1798), deci poți cere direct executarea silită, iar dacă este pe durată determinată, și pentru eliberarea locuinței la expirarea termenului (art. 1809 alin. (3)).

Obligația are un istoric cu întreruperi, de unde și confuzia:

• Până în martie 2018, contractul se înregistra odată cu declarația de venit estimat (ghidul ANAF din 2015: 15 zile de la semnare).
• OUG nr. 18/2018 a introdus Declarația unică și a scos înregistrarea din Codul fiscal; până în 2022 ea a fost opțională (Ordinul ANAF nr. 114/2019: contractele „pot fi înregistrate”).
• OG nr. 16/2022 a reintrodus obligația de la 1 ianuarie 2023, cu termen până la 31 martie 2023 pentru contractele deja în derulare.
• OUG nr. 128/2024 a mutat textul la art. 83 și a adăugat, din 2025, regula coproprietarului desemnat; Legea nr. 239/2025 l-a renumerotat ca alin. (5) din 2026, de aceea formularul și materialele ANAF mai trimit la alin. (6).

Obligația este a proprietarului persoană fizică (sau a uzufructuarului, cel cu drept de folosință asupra bunului altuia), pentru închirierea pe termen lung; arenda și închirierea pe termen scurt au reguli separate.

Pașii și termenul de 30 de zile

Termenul și dovada

Cele 30 de zile curg de la semnare, nu de la mutarea chiriașului; data înregistrării este cea de la registratură, de pe plicul poștal sau din mesajul electronic al portalului, iar ANAF îl trece în evidență în cel mult 5 zile (Procedura din Ordinul ANAF nr. 114/2019). Păstrează dovada, adică copia cererii cu numărul de înregistrare, confirmarea de primire sau mesajul electronic (Procedura, pct. 5 alin. (2)): ea dovedește titlul executoriu în fața executorului.

Cum completezi formularul C168

Descarcă formularul C168, PDF-ul inteligent ANAF din 26 martie 2026, sau modelul tipărit cu instrucțiunile oficiale. Rubricile, după Ordinul ANAF nr. 161/2025:

• Anul și căsuțele. Anul este cel în care depui. Bifezi Modificare sau Încetare când declari o schimbare sau sfârșitul unui contract deja înregistrat și Cerere rectificativă când corectezi o cerere depusă greșit.
• Secțiunea A, locatorul. La subsecțiunea a treci proprietarul desemnat să înregistreze: nume, CNP (sau NIF), adresa de domiciliu, telefon, e-mail; la b, cota-parte, ca procent sau fracție (un singur proprietar scrie 100%). Fiecare coproprietar primește o subsecțiune c cu datele lui și una d cu cota, iar cotele dau împreună 100%.
• Secțiunea B, chiriașul. Nume și CNP la persoană fizică, denumire și cod fiscal la firmă, plus adresa; codul nu este obligatoriu dacă chiriașul nu are CNP sau firma este în curs de înființare. Doi chiriași înseamnă două secțiuni B.
• Secțiunea C, contractul. La subsecțiunea a: numărul și data contractului, perioada (zz/ll/aaaa), chiria lunară, moneda cu codul ISO, RON sau EUR, și adresa completă a apartamentului; rubrica pentru bunuri mobile rămâne goală. La prelungire automată nu completezi „până la”. Subsecțiunea b o completezi doar la Modificare, cu datele din actul adițional, documentul semnat de ambele părți prin care schimbați contractul; subsecțiunea c, doar la Încetare, cu documentul care atestă încetarea și motivul. La modificare sau încetare recompletezi integral secțiunea A și datele contractului inițial.
• Semnătura. Nume, calitatea (proprietar) și semnătura, sub declarația că datele sunt corecte și complete, dată sub sancțiunea falsului în declarații.

Unde și cum depui

Cererea merge la administrația financiară de la domiciliul tău fiscal, nu la cea din localitatea apartamentului, însoțită obligatoriu de copia contractului, pe care scrii „conform cu originalul” și semnezi; la modificare sau încetare atașezi și actul adițional ori documentul de încetare. La ghișeu o depui în două exemplare, cu majuscule, direct sau prin împuternicit, și păstrezi exemplarul tău cu numărul de înregistrare; prin poștă o trimiți cu scrisoare recomandată. Online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV), contul tău de pe site-ul ANAF: completezi PDF-ul inteligent, atașezi contractul scanat, intri pe anaf.ro la „Depunere declarație unică și alte formulare SPV-PF”, te autentifici și transmiți; mesajul „nu conține erori de validare” confirmă că cererea a ajuns, altfel corectezi și retrimiți. Contractele înregistrate le vezi în SPV, la Solicitări, Informații, document C168.

Ce riști dacă nu înregistrezi contractul

Nici Codul fiscal, nici procedura ANAF nu prevăd o amendă dedicată pentru neînregistrare. Procedura prevede doar o notificare, trimisă celor care figurează în evidențe cu venituri din chirii, dar fără contract înregistrat (Ordinul ANAF nr. 2.031/2022, anexa 3). Codul de procedură fiscală are și o contravenție generală pentru neîndeplinirea la termen a obligațiilor de declarare (art. 336 alin. (1) lit. b)), cu amendă de 500–1.000 lei pentru persoane fizice (alin. (2) lit. d)), dar niciun material ANAF despre chirii nu o aplică la C168. Riscurile reale sunt altele:

1. Nu ai titlu executoriu. Pentru chiria neplătită mergi mai întâi în instanță, nu direct la executor (Cod civil, art. 1798).
2. Venitul se impozitează oricum. Impozitul se datorează pe chiria din contract, înregistrat sau nu (Cod fiscal, art. 84 alin. (1) și (2)). Dacă ANAF constată venitul nedeclarat, îl impozitează din oficiu, adică fără declarația ta, cu dobândă de 0,02% pe zi, penalitate de întârziere de 0,01% pe zi și penalitate de nedeclarare de 0,08% pe zi (Cod procedură fiscală, art. 174, 176 și 181), plus amenda de 50–500 lei pentru nedepunerea Declarației unice (art. 336 alin. (3)).
3. Chiriașul firmă te face vizibil. Firma reține și virează impozitul în numele tău, deci venitul apare la ANAF oricum.

Cazurile speciale

Soți și coproprietari

Din 2025, când locuința este deținută în comun, contractul sau actul adițional desemnează proprietarul care înregistrează (Cod fiscal, art. 83 alin. (5)); în formular îi treci pe toți, cu cotele. Venitul se împarte după cote, iar între soți în mod egal, și fiecare declară partea lui (art. 124). Contractele înregistrate înainte de 2025 nu se refac cu desemnare (Ordinul nr. 161/2025, art. II); înainte depunea fiecare coproprietar.

Chiriaș firmă

Legea nu face excepție pentru chiriașii firme: înregistrezi contractul la fel. Diferența este la impozit: firma reține la sursă 10% din venitul net, adică 8% din chirie, îl virează ea, iar impozitul este final (art. 84^1). Înregistrarea și contribuția la sănătate (CASS), dacă atingi plafonul, rămân ale tale; detaliile sunt în ghidul despre impozitul pe chirii în 2026.

Prelungire, act adițional și încetare

Cu clauză de prelungire automată, data de sfârșit rămâne necompletată și nu mai depui nimic la fiecare prelungire. Fără o asemenea clauză, dacă chiriașul rămâne după termen, Codul civil consideră încheiată o nouă locațiune pe durată nedeterminată (art. 1810), dar la ANAF contractul figurează expirat, așa că cel mai sigur este un act adițional înregistrat ca modificare. Orice schimbare a chiriei sau a perioadei se înregistrează în 30 de zile, cu bifa „Modificare”, fiindcă impozitul urmează chiria din evidență. La o încetare înainte de termen depui C168 cu „Încetare” și documentul de încetare, altfel ANAF are în continuare un contract activ pe numele tău. La expirarea la termen, data de sfârșit este deja în evidență; în procedură nu am găsit o obligație de a mai depune o cerere.

Contract mai vechi

Contractele în derulare la 1 ianuarie 2023 trebuiau înregistrate până la 31 martie 2023 (Cod fiscal, art. 133 alin. (23), introdus de OG nr. 16/2022), cu excepția celor înregistrate deja, opțional, înainte. Un contract vechi neînregistrat îl înregistrezi acum: termenul a trecut, dar nu există amendă dedicată, iar titlul executoriu curge de la data înregistrării.

Legătura cu Declarația unică

Înregistrarea contractului și declararea venitului sunt obligații separate. C168 se depune o dată pentru fiecare contract și la fiecare modificare; Declarația unică, formularul anual prin care îți calculezi impozitul și CASS, se depune până la 25 mai a anului următor (art. 122 alin. (3)). Din contractele înregistrate, ANAF îți pune în SPV, cel târziu la 31 martie, declarația precompletată, pe care o verifici și o depui. Când toți chiriașii sunt firme și venitul net rămâne sub pragul de CASS, nu depui Declarația unică, dar contractele le înregistrezi. Cât plătești vezi în calculatorul de impozit pe chirii.

Greșelile frecvente

1. Crezi că una ține loc de cealaltă. C168 nu declară venitul, iar Declarația unică nu înregistrează contractul.
2. Înregistrezi contractul, dar nu și actul adițional sau încetarea. ANAF calculează după chiria și perioada din evidență.
3. Depui la administrația din localitatea apartamentului. Competentă este cea de la domiciliul tău fiscal.
4. Lași firma chiriașă „să se ocupe”. Reținerea la sursă nu înlocuiește înregistrarea.
5. Soții depun două cereri sau niciuna. Depune proprietarul desemnat în contract, cu ambii soți și cotele.
6. Nu păstrezi dovada înregistrării. Fără numărul de înregistrare sau recipisa din SPV nu demonstrezi titlul executoriu.

Pe scurt

Semnezi contractul, depui C168 cu copia lui în 30 de zile prin SPV, păstrezi recipisa și repeți la fiecare act adițional sau încetare. Formularul, modelul cu instrucțiuni și celelalte fișiere sunt pe pagina Utile.

Sunt Sebastian Tudor, administrez șase apartamente în Râmnicu Vâlcea și am construit Adminimo pentru evidența lunară a chiriei și a utilităților.

Întrebări frecvente

Am depășit cele 30 de zile. Mai are rost să înregistrez contractul?

Da. Nu există amendă dedicată, ANAF trimite cel mult o notificare, iar din momentul înregistrării contractul devine titlu executoriu și intră în declarația precompletată. Amânarea crește doar riscul unei impuneri din oficiu, cu dobânzi și penalități.

Trebuie să înregistrez contractul dacă chiriașul este o firmă?

Da. Art. 83 alin. (5) din Codul fiscal nu face excepție după tipul chiriașului. Firma reține și virează impozitul, dar înregistrarea și CASS, dacă atingi plafonul, rămân în sarcina ta.

Contractul meu este înregistrat din 2021. Îl înregistrez din nou?

Nu. Contractele înregistrate înainte de 2023 au rămas în evidența ANAF, iar regula coproprietarului desemnat nu se aplică celor înregistrate înainte de 2025. Înregistrezi doar modificările și încetarea, în 30 de zile.

Surse

• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015): art. 83 alin. (5)–(6), art. 84 alin. (1)–(2), art. 84^1, art. 122 alin. (3), art. 124, art. 133 alin. (23).
• Codul civil (Legea nr. 287/2009): art. 1798, art. 1809 alin. (3), art. 1810.
• Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015): art. 174, 176, 181 și 336.
• OUG nr. 18/2018, Monitorul Oficial nr. 260 din 23 martie 2018: Declarația unică și eliminarea înregistrării obligatorii.
• OG nr. 16/2022, Monitorul Oficial nr. 716 din 15 iulie 2022, art. I pct. 50 și 57: reintroducerea obligației de la 1 ianuarie 2023 și termenul de 90 de zile.
• OUG nr. 128/2024, art. I pct. 5 și 11 și art. III: mutarea obligației la art. 83, coproprietarul desemnat, declarația precompletată.
• Legea nr. 239/2025, art. XII pct. 7: forma actuală a art. 83.
• Ordinul ANAF nr. 114/2019 și Procedura de înregistrare a contractelor de locațiune, modificate prin Ordinul nr. 2.031/2022 și Ordinul nr. 161/2025, Monitorul Oficial nr. 109 din 6 februarie 2025: formularul C168 și instrucțiunile de completare.
• ANAF, formularul C168: PDF inteligent actualizat la 26 martie 2026.
• ANAF, ghidul veniturilor din chirii, 2015: obligația de dinainte de 2018.
• ANAF Iași, 9 decembrie 2022 și ANAF Vrancea, 14 martie 2023: procedura din 2023, notificarea, termenul de 31 martie 2023.
• ANAF Galați, 13 februarie 2025: modificările din 2025.
• ANAF București, Sector 4 și ANAF Ploiești: depunerea C168 prin SPV.
• ANAF Cluj, 19 martie 2026: declarația precompletată.

Acest articol are scop informativ și nu ține loc de consultanță juridică sau fiscală.