Impozit pe chirii 2026: cât plătești, când și cum declari

Pentru chiriile din 2026 plătești un impozit de 10% din venitul net, adică 8% din chiria anuală din contract, pentru că legea scade mai întâi o deducere fixă de 20%. Dacă venitul net din chirii ajunge la cel puțin 24.300 de lei pe an, se adaugă contribuția la sănătate (CASS), o sumă fixă de 2.430, 4.860 sau 9.720 de lei. Declari totul o singură dată, prin Declarația unică, formularul anual pe care îl depui la ANAF, și plătești până la 25 mai 2027.

Ghidul este pentru proprietarii persoane fizice care închiriază locuințe pe termen lung, adică pe perioade mai mari de 30 de zile. Închirierea pe termen scurt, în regim hotelier, se impozitează diferit. Tot ce urmează este valabil la 2 octombrie 2026, iar sursele oficiale sunt la final.

Calculul impozitului pe chirie, pas cu pas

Calculul pornește de la venitul brut, adică de la chiria din contract pentru lunile din an în care contractul a fost în vigoare. Contează suma din contract, nu cea încasată, pentru că legea ia în calcul chiria indiferent de momentul încasării.

Din venitul brut scazi o deducere forfetară de 20%, adică o cotă fixă de cheltuieli pe care legea ți-o recunoaște fără niciun document. Ce rămâne este venitul net, iar impozitul este 10% din el. Pentru un apartament închiriat cu 2.000 de lei pe lună, tot anul, calculul arată așa:

1. Venit brut: 2.000 × 12 = 24.000 de lei.
2. Deducere forfetară: 20% × 24.000 = 4.800 de lei.
3. Venit net: 24.000 − 4.800 = 19.200 de lei.
4. Impozit: 10% × 19.200 = 1.920 de lei.

Cum 10% din 80% înseamnă 8%, poți verifica orice calcul înmulțind chiria anuală cu 0,08.

CASS la chirii: când apare și cât plătești

CASS este contribuția de asigurări sociale de sănătate. La chirii nu se calculează ca procent din venitul tău, ci ca 10% dintr-un plafon fix de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute. Pentru veniturile din 2026 se folosește salariul minim în vigoare la 1 ianuarie 2026, adică 4.050 de lei.

Pragul se verifică pe persoană și pe an: aduni venitul net din toate contractele și, dacă le ai, alte venituri din același plafon, cum ar fi dobânzile sau dividendele. Salariul și pensia nu intră în sumă, iar plafonul nu se micșorează dacă ai închiriat doar câteva luni.

Sub 24.300 de lei nu datorezi CASS pentru chirii, dar nici nu devii asigurat prin ele. Dacă nu ești asigurat altfel, de exemplu ca salariat, poți opta să plătești contribuția minimă de 2.430 de lei, tot prin Declarația unică.

Exemple de calcul pentru chiriile din 2026

Exemplele presupun chiriași persoane fizice și niciun alt venit care intră în plafonul de CASS. Sumele sunt în lei.

Al doilea rând urmează un exemplu din materialele ANAF: apartamentul este închiriat doar zece luni, dar venitul net se compară cu plafonul anual întreg.

Rândurile trei și patru arată cât costă trecerea unui prag. O chirie mai mare cu 100 de lei pe lună aduce 1.200 de lei în plus pe an, însă urcă venitul net peste 48.600 de lei și dublează CASS, astfel că totalul de plată crește cu 2.526 de lei.

În ultimul rând, cele trei contracte se adună, deci plătești CASS o singură dată, nu pentru fiecare apartament.

Dacă vrei să refaci calculul cu cifrele tale, folosește calculatorul gratuit de impozit pe chirii.

Declarația unică pentru chirii: când și cum o depui

Înregistrezi contractul în 30 de zile

Fiecare contract se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare, cu formularul C168 (cererea de înregistrare a contractelor de locațiune) și o copie a contractului. Cu același formular înregistrezi, tot în 30 de zile, orice modificare a contractului, precum și încetarea lui. Cererea se depune la administrația fiscală de domiciliu, la ghișeu, prin poștă sau online.

Depui declarația și plătești până la 25 mai 2027

Declarația unică (formularul 212) este declarația prin care îți calculezi singur impozitul și CASS. Pentru chiriile din 2026 o depui o singură dată, până la 25 mai 2027 inclusiv, cu fiecare contract trecut ca sursă separată de venit, iar plata are același termen. O depui online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV), contul tău de pe site-ul ANAF, sau pe hârtie, la ghișeu ori prin poștă.

Cel târziu de la 31 martie, ANAF îți pune la dispoziție în SPV o declarație precompletată cu datele pe care le are, inclusiv din contractele înregistrate. Tu verifici cifrele și o depui, iar lipsa datelor precompletate nu te scutește de declarație. Dacă îți ții evidența în Adminimo, la final de an ai totalurile pe fiecare apartament, exportabile în CSV sau PDF.

Dacă chiriașul este o firmă

Când închiriezi unei firme sau altei entități care ține contabilitate, impozitul se reține la sursă: firma îl calculează, îl oprește din chirie și îl virează statului. Calculul este același, deci la o chirie de 2.000 de lei primești 1.840 de lei, iar 160 de lei ajung la buget. Impozitul este final și nu mai depui Declarația unică pentru aceste venituri.

CASS rămâne însă în sarcina ta, pentru că firma nu o reține, iar venitul net din aceste contracte se adună cu celelalte la verificarea plafonului. Dacă ajungi la 24.300 de lei, depui Declarația unică doar pentru CASS. Contractul se înregistrează la ANAF și în acest caz.

Dacă chiria este stabilită în euro

Pentru un chiriaș persoană fizică, venitul brut se calculează la cursul mediu anual comunicat de Banca Națională a României (BNR) pentru anul venitului, nu la cursul din ziua plății. Media pentru 2026 se cunoaște abia la începutul lui 2027, deci până atunci poți face doar o estimare.

Cursul poate decide dacă datorezi CASS. La 500 de euro pe lună, pragul de 30.375 de lei venit brut este atins dacă media anuală ajunge la 5,0625 lei pentru un euro. În primele nouă luni din 2026 cursul a stat peste acest nivel, așa că este de așteptat ca un asemenea contract să datoreze CASS.

Reguli vechi care nu mai sunt valabile

Regulile s-au schimbat în fiecare an din 2023 încoace, așa că multe texte de pe internet descriu prevederi abrogate. Afirmațiile de mai jos nu se mai aplică.

• „Cu peste cinci contracte treci la activități independente.” Regula, care te obliga la contabilitate, a fost abrogată de la 1 ianuarie 2024. Cu șase sau mai multe contracte pe termen lung rămâi la aceleași reguli, fără contabilitate și fără contribuție la pensie (CAS).
• „La începutul anului depui o declarație estimativă.” Declarația estimativă a fost eliminată începând cu veniturile din 2025, deci pentru 2026 există un singur termen, 25 mai 2027.
• „Plafoanele de CASS se calculează cu salariul minim nou.” Salariul minim a crescut la 4.325 de lei de la 1 iulie 2026, dar pentru veniturile din 2026 contează numai valoarea de la 1 ianuarie, adică 4.050 de lei.
• „Poți deduce cheltuielile reale” sau „deducerea este de 40%”. Opțiunea de a deduce cheltuielile efective a fost eliminată din 2024, iar cota de 40% s-a aplicat doar până la veniturile din 2022.

Pe scurt

Înregistrezi fiecare contract în 30 de zile, verifici dacă venitul net ajunge la 24.300 de lei și depui Declarația unică, cu plata făcută, până la 25 mai 2027.

Sunt Sebastian Tudor, administrez șase apartamente în Râmnicu Vâlcea și am construit Adminimo pentru evidența lunară a chiriei și a utilităților.

Întrebări frecvente

Sunt salariat sau pensionar. Mai datorez CASS pentru chirii?

Da, dacă venitul net din chirii, adunat cu celelalte venituri din plafon, ajunge la 24.300 de lei. Faptul că plătești deja CASS la salariu sau că ești pensionar nu te scutește de contribuția pentru chirii, iar materialele ANAF dau exact astfel de exemple.

Chiriașul nu a plătit câteva luni. Datorez impozit și pentru ele?

Da, cât timp contractul este în vigoare, pentru că venitul brut se stabilește după chiria din contract, indiferent de momentul încasării. Dacă relația s-a încheiat sau chiria s-a schimbat, înregistrează la ANAF încetarea ori modificarea contractului, ca impozitul să nu se mai calculeze după vechile condiții.

Există o reducere dacă depun și plătesc mai devreme?

La 2 octombrie 2026 nu există nicio bonificație, adică reducere pentru plata anticipată, adoptată pentru veniturile din 2026. Pentru veniturile din 2025 s-a acordat o bonificație de 3% din impozit celor care au depus declarația și au plătit integral până la 15 aprilie 2026, așa că verifică la începutul lui 2027 dacă apare o măsură similară.

Ce se întâmplă dacă depun declarația sau plătesc după 25 mai?

Pentru nedepunerea la termen a Declarației unice, Codul de procedură fiscală prevede o amendă între 50 și 500 de lei. La sumele plătite cu întârziere se adaugă dobânzi de 0,02% și penalități de 0,01% pentru fiecare zi de întârziere.

Surse

• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015): art. 83 alin. (5), art. 84 alin. (1)–(3^1), art. 84^1, art. 118 alin. (3), art. 122 alin. (3), art. 123 alin. (7), art. 135^1 alin. (3), art. 156, art. 170 alin. (2)–(4) și art. 180.
• HG nr. 1.506/2024 și HG nr. 146/2026: salariul minim brut de 4.050 de lei, respectiv de 4.325 de lei de la 1 iulie 2026.
• OUG nr. 115/2023, art. LIII pct. 61–63: eliminarea regulii celor cinci contracte și a sistemului real.
• OUG nr. 128/2024, art. I pct. 11: eliminarea declarației estimative.
• OUG nr. 8/2026, art. 8: bonificația pentru veniturile din 2025.
• Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015): art. 174 alin. (5), art. 176 alin. (2) și art. 336 alin. (3).
• Ordinul ANAF nr. 2.736/2025: formularul 212 și instrucțiunile lui.
• ANAF, formularul C168: înregistrarea contractelor de locațiune.
• ANAF Cluj, 19 martie 2026 și ANAF Timișoara, aprilie 2026: materiale despre impozitarea chiriilor, cu exemple.
• BNR, cursurile zilnice din 2026.

Acest articol are scop informativ și nu ține loc de consultanță fiscală.